希腊 · 黄金签证（GV）希腊黄金签证
完整指南
投资门槛、申请流程、房产路线详解
与中国申请人专属指南
最近更新：2026年4月
内容基于公开政策与官方申请指南
不构成任何投资或移民建议
高密度区最低投资
€800,000
雅典、塞萨洛尼基等
其他地区最低投资
€400,000
外岛及内陆地区
最短居留要求
0天/年
无最低停留要求
入籍所需居留
7年
每年183天+语言测试
2024年8月31日起新投资门槛生效：雅典、塞萨洛尼基等高密度地区最低投资额从€500,000提升至€800,000；其他地区从€250,000提升至€400,000。旧门槛不再适用。
居留卡无停留要求：与葡萄牙不同，希腊黄金签证无最低停留天数要求，每年在希腊待0天也可续签。但入籍须每年≥183天。项目概览
希腊黄金签证是什么？
希腊黄金签证（Greek Golden Visa）于2013年推出，是希腊政府为吸引境外投资而设立的居留许可项目。非欧盟公民通过在希腊进行合规投资（主要为房产），可获得希腊居留许可，在不移居希腊的前提下，享有申根区免签旅行权利，并为未来入籍欧盟预留路径。
截至2023年，该项目已向主申请人签发超过31,000份居留许可，带动希腊直接投资超过71亿欧元。中国、土耳其、俄罗斯和中东申请人历来是最大群体。近年来，由于葡萄牙审批积压严重，希腊项目对中国申请人的吸引力进一步上升。
该项目最大特点是零停留要求——无需在希腊居住任何天数即可维持居留资格，只需保持投资不变。家属政策也是欧洲最宽松之一，连祖父母都可纳入。
客观评估
优势与局限
我们不回避问题。以下是关于该项目你需要知道的全部事实。
优势
- ·无最低停留要求，全年无需在希腊居住即可维持居留资格
- ·全家共享申根区免签，持居留期间可在申根国短期旅行（180天内最多90天）
- ·家属范围极广：配偶、子女、双方父母，甚至祖父母均可随行
- ·居留卡每5年续签一次，续签条件简单（维持投资即可）
- ·项目未被OECD列入黑名单
- ·希腊房产相对地中海其他国家性价比较高，部分地区有增值潜力
- ·非希腊养老金收入可享7%固定税率（最长15年）
局限
- ·持居留卡期间不能在希腊或欧盟合法工作，需获得公民身份后方可
- ·只要家属仍依附黄金签证居留，房产不得出售（直至入籍后方可）
- ·申请入籍需在希腊连续居住7年，每年≥183天，并通过语言测试和公民测试
- ·入籍审核要求证明与希腊的强烈社会纽带，难度较高
- ·持居留卡期间不得将投资房产用于Airbnb等短租平台，违规最高罚款€50,000
- ·当前平均审批时间超过18个月，积压较严重
投资选项
五种申请路线
2024年8月31日起新门槛生效。主流选择仍为房产投资，资本贡献路线也在增长。
高密度地区 · €800,000
- · 阿提卡大区（含雅典市区及周边）
- · 塞萨洛尼基
- · 人口超过3,100人的岛屿（圣托里尼、米科诺斯等）
其他地区 · €400,000
- · 大多数岛屿（科孚岛、克里特岛等）
- · 希腊大陆内陆地区
- · 其他中小城市及乡村地区
旧改/历史建筑 · €250,000
- · 商业改住宅或历史建筑修缮
- · 全国适用，不受分区限制
- · 面积无下限，门槛最低
高密度地区 €800,000
- · 阿提卡大区（含雅典）
- · 塞萨洛尼基
- · 人口>3,100的岛屿（圣托里尼、米科诺斯等）
其他地区 €400,000
- · 大多数岛屿（科孚岛、克里特岛等）
- · 希腊大陆内陆地区
- · 其他中小城市及乡村
高密度地区房产
€800,000在雅典、塞萨洛尼基，以及人口超过3,100的岛屿（圣托里尼、米科诺斯等）购置单套面积≥120㎡的房产。
- ✓申根大城市核心地段
- ✓可自住或长租收益
- ✓房产资产可保值
查看符合条件的房产项目
示例项目 · 区域对比 · 购房须知
申请流程
从决定到拿卡：完整时间线
以下时间线基于公开信息整理，实际周期因个人情况和当前积压程度而有所不同。
获取AFM（希腊税号），开设希腊银行账户（可通过律师代理），聘请律师进行房产尽调
签署购房预约协议，完成资金转移，签署正式购房合同，完成产权登记
律师协助提交完整申请材料及e-paravolo政府费用（主申请人€2,000，21岁以上家属€500/人，21岁以下€150/人）
收到临时居留许可（蓝纸，有效期1年），可在希腊境内居住，但不适用于申根自由行
必须本人赴希腊完成指纹和签名采集，这是整个流程中唯一必须本人到场的环节，须在提交申请后6个月内完成
正式居留卡邮寄送达，有效期5年，到期后可无限续签（维持投资即可）
查看真实申请进度数据
来自社区用户众包的希腊黄金签证申请进度追踪
费用参考
申请费用（不含投资本金）
以房产路线为例，实际费用因地区、律师和房产价值而异。
房产过户税
以房产价值或税务评估价中较高者为基准
公证费
以房产价值或税务评估价中较高者为基准
土地登记费
依地区略有差异
律师费
含尽调、合同、申请全程跟进
政府申请费
主申请人，家属按人数另计
续签政府费
每5年一次
房产购置总额外成本通常为房产价值的10%–12%（含税费、公证、律师等），不含投资本金。
中国申请人专属
中国普通护照持有者需要额外了解的事
以下内容是英文平台完全没有覆盖的中文视角，来自真实申请经验整理。
AFM（希腊税号）是开户和购房的前提。可委托律师通过授权代理方式在希腊税务局申请，无需本人赴希腊。注意：普通公证不够，授权书须在希腊领事馆前签署。
目前最支持远程开户的是Piraeus Bank（比雷埃夫斯银行），仍需授权律师代理。购房款可从境外账户直接汇入，但房产税和水电费须从希腊账户支付。资金来源合规文件需提前准备。
整个流程中只有一个环节必须本人到场：生物特征采集（指纹+签名）。需在提交申请后6个月内完成。除此之外，申请和续签均可全程委托律师远程处理。
无犯罪记录证明（公安部出具，需海牙认证+希腊语翻译）、资产证明（银行流水等）。所有文件需公证+认证，建议预留2–3个月。
持有AFM后，无论收入来源或居住时间长短，每年须在希腊提交税务申报。通常由当地律师或会计师代为处理，年费约€200–€500。
黄金签证房产禁止在Airbnb等平台进行短期出租（违规最高罚款€50,000且可能吊销居留）。长期租约（12个月以上合同）仍然被允许，可获得租金收益。
横向对比
希腊 vs 葡萄牙：如何选择？
两个项目各有适用场景，核心差异在于入籍难度和投资类型。
| 希腊 | 葡萄牙 | |
|---|---|---|
| 最低投资 | €400,000（房产） | €500,000（基金） |
| 投资类型 | 主要为房产 | 主要为基金（无房产） |
| 最低停留 | 0天/年 | 7天/年 |
| 入籍年限 | 7年（每年183天） | 5年（修法后或10年） |
| 入籍难度 | 高（语言+公民测试+社会纽带） | 中等（A2语言+居留记录） |
| 工作权利 | 入籍后方可 | 入籍后方可 |
| 家属范围 | 最宽（含祖父母） | 标准（配偶+子女+父母） |
| 平均审批 | 约18个月 | 约36个月 |
最低投资
€400,000（房产）
€500,000（基金）
投资类型
主要为房产
主要为基金（无房产）
最低停留
0天/年
7天/年
入籍年限
7年（每年183天）
5年（修法后或10年）
入籍难度
高（语言+公民测试+社会纽带）
中等（A2语言+居留记录）
工作权利
入籍后方可
入籍后方可
家属范围
最宽（含祖父母）
标准（配偶+子女+父母）
平均审批
约18个月
约36个月
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常见问题
FAQ
没有最低居住要求，真的一天都不用在希腊待吗？
维持居留资格确实无最低停留要求。但如果你的目标是入籍，则需要在希腊连续居住7年，每年至少183天。纯粹以"欧盟居留权+申根免签"为目标的申请人，可以从不踏足希腊也不影响续签。
希腊黄金签证可以在欧盟其他国家工作吗？
不可以。希腊黄金签证持有人不能在希腊或其他欧盟国家合法工作。持卡期间在申根区的旅行权利是"短期旅游访问"性质（180天内最多90天），不包含工作权利。需入籍后方可获得欧盟公民完整工作权。
家属范围有多广？
希腊项目的家属政策是欧洲最宽松之一：配偶、未满21岁子女（全日制在读子女可延至任何年龄）、双方父母，甚至申请人和配偶的祖父母均可随行申请。家属无需额外投资，只需缴纳相应申请费。
买了房之后可以出售吗？
在家属仍以黄金签证居留期间，不建议出售或转移产权，否则居留资格可能受影响。一旦申请人及家属均已获得永居或入籍，则可自由处置房产。
申请速度怎么样？
目前平均审批时间超过18个月，积压较为严重，但远低于葡萄牙的3年等待。主要瓶颈在于资料审核和预约排期，与葡萄牙类似，建议尽早启动材料准备。
希腊vs葡萄牙，怎么选？
如果目标是以最低停留时间获得欧盟公民身份，葡萄牙更优（5年，每年7天，语言要求低）；如果不打算入籍，只需要欧盟居留权和申根通行证，且不介意购置房产，希腊的"零停留要求"更灵活，且近年审批速度快于葡萄牙。
投资的房产可以用于自住吗？
可以。持有人可以自住、长租，但不能做Airbnb等短租。自住也是部分申请人的选择，尤其是打算每年来希腊度假或长期居住的家庭。
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