希腊 · 黄金签证（GV）旧改/历史建筑
完整指南
门槛最低 · 25 万欧元起
全国适用 · 面积无限制
最近更新：2026年4月
内容基于公开政策与官方申请指南
不构成任何投资或移民建议
路线概览
符合条件的项目类型
商业转住宅改建
将原本用于商业用途的房产（办公室、商铺、仓库等）改造为居住用途。改建须符合希腊建筑法规，并经地方规划部门审批。
历史建筑修缮
修缮和保护具有历史意义的建筑（须列入希腊文化部认定的历史建筑名录）。改建后可作为住宅使用。
申请要求
六项关键规则
面积无限制
旧改路线不要求房产面积≥120㎡，任何面积均可，是五条路线中唯一没有面积限制的。
必须为单套
不能将投资分拆为多套房产，必须为单一物业，但在同一建筑内的多层合并改建可能被接受（须律师确认）。
全国适用，门槛统一
€250,000门槛在全国任何地区均适用，不受高密度/低密度分区影响，雅典市中心同样适用。
改建前须完成资产转移
购置合同须在改建完成前签署，以确立申请人的房产权益。改建工程通常由开发商完成后交付。
禁止短租
与其他房产路线相同，旧改房产不得用于Airbnb等短期出租平台。改建完成后可长期出租。
合规性须律师事前确认
并非所有商业房产改建项目都自动符合黄金签证资质。必须在投资前由律师核实该项目的合规性，避免资金到位后无法申请。
客观评估
优势与局限
优势
- ·€250,000为五条路线中门槛最低
- ·全国适用，选择范围广（含雅典市中心）
- ·无面积下限，灵活性高
- ·政策鼓励旧改，审批态度相对积极
- ·改建完成后可长租获得收益
- ·在热门地区有一定增值潜力
局限
- ·符合条件的项目数量远少于普通房产路线
- ·改建工程存在工期风险，可能影响申请时间线
- ·改建质量和合规性须严格核查
- ·需由律师事前确认资质，尽调成本更高
- ·在雅典等热门地区，€250,000仍难以购置优质地段物业
常见问题
FAQ
旧改路线的改建工程由谁完成？
通常由开发商在出售前完成改建，买方购入的是已改建完成的房产。也有部分项目是买方购入后自行委托施工，但这种模式风险更高，须谨慎评估。
旧改路线在雅典也适用吗？
是的。旧改路线€250,000门槛全国统一适用，雅典市中心的商业改住宅项目同样符合条件，不受高密度区€800,000门槛限制。这是它最大的优势之一。
历史建筑修缮路线操作复杂吗？
相对较复杂。历史建筑须经文化部认定，修缮方案须经审批，且工程质量受到严格监管。一般建议寻找有历史建筑改造经验的开发商和律师团队。
旧改路线和高密度房产路线有什么区别？
核心区别在于：①旧改路线门槛低（€250,000 vs €800,000）；②旧改路线无面积下限；③旧改路线仅限特定改建项目，不是所有房产都符合；④高密度房产路线可选择的物业更多、质量更有保障。